降息！房价，再也回不去了？
文|凯风
又降息了。
这是今年以来第三次降息。
日前，央行公布8月份贷款市场报价利率（LPR），将一年期LPR从3.70%下调至3.65%，五年期LPR从4.45%下调至4.3%。
一般而言，一年期LPR可视为实体经济利率，五年期LPR则是房贷基准利率。
这是典型的非对称降息，也是连续第二次房贷利率降息幅度超过了实体利率，对于楼市的呵护可见一斑。
可资对比的是，美国则已经累计加息4次，中美经济与货币政策走上了完全不同的道路。
本轮降息之后，我国房贷基准利率创下20多年来新低，实际房贷利率则创下2009年以来新低。
众所周知，房贷利率以5年期LPR利率为基准，加上之前针对首套房定向降息20bp，最新房贷利率已低至4.1%。
与之对比，2009年时我国房贷基准利率为5.95%，考虑到最低7折的打折因素，当时最低房贷利率仅为4.156%。
而在去年，首套房贷利率最高触及6%的高位，山顶的风可谓寒彻入骨。
房贷利率大降的背后，正是房地产从万人抢房的黄金时代到无人问津的黑铁时代的转向。
而这，仅仅用了一年时间。
房贷利率回到2009年，但房价却永远回不去了。
根据《》一书分析，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产经历了三次全国性的上涨浪潮：
第一次是2004年到2007年；
第二次是2009年到2011年；
第三次是2016年到2019年。
正是这三次上涨，将全国房价一步一步推向历史高峰，一线城市更是与纽伦港等世界级城市看齐。
根据最新发布的统计数据测算，2022年7月，全国商品房均价为10319元/平，而2008年全年均价仅为3800元。
以此来看，2008年到2022年，全国房价平均涨幅为172%。
注意，这还只是平均涨幅。考虑到城市发展水平不一，高能级城市房价涨幅普遍是全国的2倍以上，而少部分收缩型城市房价回到了10多年前。
前者的代表是深圳和厦门。
2022年，深圳二手房均价超过7万元，而2008年时深圳房价约为1.2万元，14年间整体涨幅超过480%。
厦门则是另一个典型。
虽然经济总量仅与三线城市相当，但厦门是不折不扣的房价第四城。2022年，厦门二手房均价超过5万元，而2008年厦门房价仅为8000元左右，14年间涨幅超过500%。
对于二线城市来说，房价涨幅普遍在2-3倍。
以中西部强省会成都为例，2008年，成都住房约为5000元左右，到2022年攀升到1.8万元以上，14年涨幅为260%。
合肥是另一个典型。作为过去10年GDP增长最快的城市，合肥房价从2008年的4000元左右涨到2022年的1.85万元，整体涨幅高达362%。
后者的代表是牡丹江。
作为黑龙江第5大城市，牡丹江市房价已跌回2007年水平，目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。（参阅《房价跌回15年前！又一个鹤岗诞生？》）
与牡丹江一样的城市，还有鹤岗、铁岭等地。这些城市共同的特色，都是经济增长放缓、主导产业衰退、人口持续流失，因此被称为“收缩型城市”。
据不完全统计，2010年-2020年，全国共有266个城市、1500多个县区出现人口收缩，未来这一数据还会不断放大。（参阅《中央文件首提“人口流失县城”！这些城市要注意》）
不管怎样，过去20年，全国房价几乎为普涨走势，最高的涨了5-6倍，最低的也基本翻倍，这被视为中国房地产的黄金时代。
而地方政府、开发商和买房一族，成了房地产时代的最大受益者。
经历20多年的狂飙突进，一个问题横亘在所有人的头上：未来房价还能不能继续大涨？
答案很简单：中国房地产已经趋于见顶，全国性的普涨，几乎没有希望了。
对于这个观点，在一两年前，许多人还嗤之以鼻，如今却几乎成了共识。
这背后的原因，正如《》所分析的：
全国住房整体性过剩，人口基本盘见顶，城镇化率很快触及高增长上限区间，居民杠杆率处于历史高位……最关键的是，对未来的预期完全不同了。
先看全国住房整体过剩，只有中心城市还存在结构性短缺现象。
根据泽平宏观发布的报告，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，所谓的住房短缺早已不复存在。
另据吴璟等专家估测，2001-2010年,我国年均住房需求量约为812万套,2011-2015年约为974万套,而在2021-2025年,则会降为656万套;2026-2030年,会进一步降低到455万套。
那么，目前每年全国的商品房供应量有多少？
2019年-2021年，全国商品房销售面积分别为17.1亿、17.6亿和17.9亿平方米，约合1400万套左右。
如此庞大的销量，撑起了世界第一大房地产市场，也撑起了近10万家房地产企业的巨大体量。
然而，未来一旦需求减弱，房地产销售面积大幅腰斩，房企不可避免面临收缩，未来或将只剩下2-3万家房地产企业。
这意味着，楼市在城市间也将出现分化。
未来只有强中心城市以及高能级城市的中心城区，仍有持续上涨的可能。
与住房整体均衡相比，居民杠杆率则是更大的制约因素。
所谓居民杠杆率，指的是居民债务与GDP之比，衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间。
根据国家金融与发展实验室发布的杠杆率报告，2022年我国居民杠杆率达62.3%，超过国际平均水平。
虽然我国居民杠杆率与发达国家仍有一定差距，但论增长之猛，却无出其右者。
1998年住房商品化改革之初，全国居民杠杆率仅为10%左右，到2008年进一步攀升到17.9%，2011年攀升到28.2%，2014年升到36%。
2015年之后，随着新一轮涨价去库存的推动，全国房价迎来史无前例的普涨，居民杠杆率开始一路上行，2020年首次突破60%，2022年达到62%以上。
随着房价上涨及居民杠杆率水涨船高，我国居民财富基本都集中在了房子上。
央行此前发布的报告显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
这说明，我国家庭居民70%的财富都是房产，70%以上的负债都是房贷。
一旦房价出现大幅下行波动，将会影响几乎所有人，这也是全力保房地产的核心原因之一。
人口是房地产的长期之锚。
人口老龄化+少子化，所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度的制约。
日前，国家卫健委党组在《求是》杂志刊文指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
虽然人口负增长是难以逆转的趋势，但这是官方首次公开予以确认，足见生育形势之严峻。
根据《总人口将负增长》一文提供的数据，2021年，全国人口出生率仅为7.52‰，创下了有数据记录以来的历史新低。当年，全国新增人口仅48万，离负增长只有一步之遥。
少子化只是问题的一方面，人口老龄化的压力同样迫在眉睫。2021年，全国65岁以上人口首次超过2亿人，占比达14.2%，首次突破深度老龄化门槛。
众所周知，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫。
而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响可想而知。
届时，没有人口虹吸能力的三四线城市、收缩型城市，将会迎来新的挑战。
当然，房地产最核心的还是预期。
人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。
然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，疫情更成了最后一根稻草。
面对种种不确定性，消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。
当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧……自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。
更关键的是，即使这些不确定性迅速消失，房地产能像2015年涨价去库存一样力挽狂澜，新的问题又会随之而来：
未来，又靠什么支撑？
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国民经略主笔 凯风 作品
清华大学出版社出品，可点击图片查看